新山（Johor Bahru）房地产市场目前正处於两场「时间赛跑」的夹缝中：
第一场是倒数 2027 年初——届时柔新捷运（RTS Link）预计通车，跨境交通痛点将迎刃而解=.
第二场则跑向 2031 年——那是目前大量新推介建案预计完工的高峰期。
投资者与开发商共同面临的终极挑战是：如何精准切入？
既想在 2027 年通车前捕捉价值升幅，又要担忧 2030 年後涌现的供应潮会否演变成「市场大淹水」。
新加坡《商业时报》一篇专题报导，深入分析新山房产市场未来走势，是一篇有深度专题，让投资大众更了解市场动态。
以下为专题报导重点：
一丶 61,000 单位供应大军：数据派的「剩」警示
根据莱坊（Knight Frank）马来西亚的最新数据，新山的发展蓝图中隐藏着一个令人心惊的数字：
60,699。
这是截至 2025 年第三季，新山市区正在开发中的高楼住宅单位总数。
这个数字占了全柔佛州未来供应量的 96%，显示发展重心高度集中在新山核心地带。
警讯：
莱坊柔佛分行负责人 Lee Kun Thye 指出，市场正从疫情後的「报复性增长」转向平稳。买家开始担心：供应过剩丶房贷收紧以及长期资本价值的波动。
价格现状： 目前靠近 RTS 站点的新案开价已冲破 每平方英尺 RM1,000 大关。
虽然市中心价格较疫情前飙升 20% 至 30%，但依斯干达（Iskandar）等外围地区的高楼表现依旧平淡，仅有排屋（Landed property）维持强势。
二丶 另一种视角：需求不是消失，而是被「低估」了
然而，房地产谘询公司 Alpha Marketing 董事 Ryan Khoo 则提出不同见解。他认为所谓的「过剩」可能是一种误读，因为市场需求正在发生本质上的转变。
「2027 年 RTS 通车後，旅行阻力消失，需求将会出现一次跳跃式增长。」
他将买家重新定义为两大「生活方式」族群，而非单纯的投机客：
█「越堤族」马来西亚人：
随着新加坡租金高涨，这群在狮城工作的国人无法长期负担租金，转而寻求在新山置产。
█新加坡退休族：
追求便利性与永久产权（Freehold），将物业视为传承资产。
他认为，目前的市场分析过度依赖「租金回报率」等投资数据，却忽略了这群「刚需」买家。对他们而言，居住品质与生活机能是首选，赚钱反而是次要。
三丶 租赁市场的「春江水暖」
目前的市场前线数据似乎支持了「需求强劲」的说法。Boon Property Solutions 运营总监 Richard Siau 观察到：
租金暴涨： 租金对比两三年前已录得双位数增长。
成交极快： 过去空置期极长的单位，现在平均 两周内 就能租出。
房东强势： 现在不需要提供「免租期」或额外家具，房东也能坐收稳定的回报。
四丶 工业地产的「卫星效应」
除了住宅，柔新经济特区（JS-SEZ） 正在重塑柔佛的工业版图。 莱坊报告显示，受制造业与物流需求推动，部分工业地产的开价与租金竟然飙升了 40% 至 60%。这种增长正从依斯干达公主城（Iskandar Puteri）向北蔓延至古来（Kulai）与士乃（Senai），显示经济活动正在横向扩张，为未来的住宅需求提供支撑。
★★总结：
2027 年是新山房产的分水岭。RTS 的通车确实能「吸纳」一部分供应，但 2030 年那波 6 万伙单位的「完工潮」仍是不容忽视的灰犀牛。
对於投资者而言，「地段」与「切入点」 比以往任何时候都重要。靠近 RTS 站点的优质物业具备较强的抗压性，但在高价位进场时，必须做好长期持有的心理准备，而非期待短线暴利。
