白金开卷──房产市场复苏遥无期 九大发展商未卖房屋知多少?

国家银行在二零一三年祭出打房措施,防止国内房屋泡沫形成和爆破,阻止金融危机发生,几年下来打房见到效果;然而大马股票交易所的发展商公司就受到影响, 手上屯积的房屋数量增加,赚幅下滑导致盈利滑跌,股价下跌成为自然趋势。

和二零一四年相比,发展商公司面对的挑战越来越严竣,未卖出房屋数量越来越多,以实达集团(SPSETIA 8664)为例,二零一四年时未卖出房屋价值5286万令吉,至二零一五年尾,激增至8亿7893万令吉。

到今年九月卅日,实达集团的"存货"总额,进一步激增至10亿令吉。

友乃德阳光(UEMS 5148)屯积房屋则从二零一四年1亿7662万令吉,激增至一五年4亿令吉;槟城依恩奥(E&O 3417)则从5670万令吉,激增至2亿1236万令吉。

由此可见,大多数发展商手上都有大量卖不出房屋,投资名宿官友缘曾说过,由南到北,都是卖不出的房屋,看来这话不是危言耸听。财政部早前发布国内未卖出房屋的数字,并表示对这情况感到担忧。

在市场消化未卖出房屋之前,国家银行仍不会放松房屋贷款的限制,因此,发展商推出的新计划,将面对重重困难。购屋者贷款难求,虽有心想买屋,奈何银行不放水,只能望屋兴叹。

《九点股票》编辑室周四特为白金会员整理大马股票交易所九家发展商公司的"屯货"情况,希望从中梳理出头绪,到底现在是不是可以趁房产市场复苏之前,趁低买进产业股呢?

新加坡房产市场已见到复苏迹象,大马会有相同的走势吗?这九家主要发展商当前的情况,可视为是大马房产市场的缩影,我们大家在股市跌跌不休之际,多做点功课,为明年做好准备。

九家面对屯货高居不下的主要发展商包括:

实达集团(SPSETIA 8664) (赚幅:22% 未卖房屋总值:9亿8707令吉 )
友乃德阳光(UEMS 5148)   (赚幅:12% 未卖房屋总值:6亿1103万令吉 )
UOA发展(UOADEV 5200) (赚幅:48% 未卖房屋总值:2亿1015万令吉 )
马星集团(MAHSING 8583) (赚幅:18% 未卖房屋总值:3亿2140万令吉 )
依恩奥(E&O 3417)             (赚幅: 32% 未卖房屋总值:4亿6005万令吉 )
丽阳控股(TROP 5401)        (赚幅: 8% 未卖房屋总值:2886万令吉 )
林木生集团(LBS 5789)       (赚幅:17% 未卖房屋总值:1亿8532万令吉 )
顺利实业(KSL 5038)          (赚幅: 37% 未卖房屋总值:6948万令吉 )
美景控股(MKH 6114)          (赚幅:25% 未卖房屋总值:1亿1023万令吉 )

以上九家发展商手上都有未卖出房屋,建好的屋子卖不出,有数原因造成。最主要的因素是国家银行四年前开始推出的各项控制措施,其中包括将产业盈利税调高至最高30%,取消发展商负担利息措施(DIBS)和提高外国人可买房屋价格(由五十万令吉调高至一百万令吉)。

国家银行这三招,立马见效,发展商的营业额过去三年是每年减低,这也限制房屋价格上涨。

房产市场的"炒家",很多都被这三招困住,过去一人买多间屋子,在建好之前卖出,赚取差价的做法一概行不通。

以上九家发展商在二零一二年的总营业额是91亿2000万令吉,到二零一五年增加至151亿3000万令吉,不过从二零一六年七月至今年六月,总营业额已滑至126亿令吉。

赚幅由29%跌至24% 发展商不再是包赚生意

发展商的赚幅,也由二零一三年的29%,减至今年的24%,利纯减低的原因包括工资提高,建筑材料成本提高,和土地成本提高。

在房产市场好景的五年,发展商生意被看做是印钞票的行业,很多上市公司也"不务正业",将生意扩大至房屋发展。然而,如今可说是好景不再。

在今天的环境,赚幅保持30%以上的发展商,大多是在早期买下价格廉宜的土地,土地成本低,赚幅才有空间。

UOA发展就是其中一家保持40%赚幅的发展商,这主要是该公司在很早时就买进土地,价格相对低。

实达集团的赚幅也维持在20%,柔佛为基地的顺利实业(KSL),赚幅也可维持在30%。

至於用高价买好地点土地的丽阳控股,赚幅却紧缩至8%。丽阳控股大老板是丹斯里陈志成,过去两年,丽阳采取的策略是"卖地不建屋"来维持盈利。

根据国家房屋数据中心的数字,今年第一季推出的新发展计划数量已减少,由去年同季的31,257减少至28,397。然而,这数字放在大吉隆坡区可能不准确,因为吉隆坡区今年第一季推出8,480新单位,比去年增加一倍。

赚幅高发展商仍是首选股

以上九家产业公司是不是在房产市场复苏之前买进的最好选择呢?其中实达集团,马星集团和UOA发展仍是分析员的首选。

然而,在房产市场真正复苏出现之前,房产公司股票价格预料仍会横摆,投资者或还要等多数个季度,才能看到买进的讯号。

马星集团老板丹斯里梁海金仍对公司前景信心满满,他表示,今年马星集团推出的可负担价格房屋,在发售日都出现人潮排队,所有单位更被抢购一空。

因此,梁海金的看法是,只要产品好,价格对,地点适中,房产还是有很大的市场。

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