槟城乔治市UNESCO世遗核心区内，战前店屋的租金与售价较2024年水平飙升20%，随着旅游业复苏及供应收紧，新街（Campbell Street）等黄金地段每平方英尺租金已突破3令吉。
租金涨势亦反映在售价上，依地点不同，每平方英尺价格现已介于2000至3000令吉。
权威财经周刊《THE EDGE》引述亚洲一地产（One Asia Property）首席营运官林友达谈话指，2025年共有约150至250间战前物业转手，总交易额介于2.5亿至3亿令吉。
林氏指出，此轮租金飙升折射出更广泛的市场复苏，乔治市古迹区内的租金与资本价值均获提振。
“核心区如新街的租金已超过每平方英尺3令吉，缓冲区则平均约2令吉。当前租金回报率显着改善，年化可达4%至5%，较十年前低于4%的水平已有明显回升。”
容积率转移机制仍是买家的重要诱因。乔治市基准容积率为5:1，即总楼面面积可达土地面积的五倍。收购古迹物业的发展商可将未使用的容积余额（扣除现有建好后约相当于土地面积三倍）转移至指定复兴区内的其他项目。
此机制依据《1976年城乡规划法》下的乔治市特别区域规划正式确立，一直是需求的重要驱动因素。
据林氏估算，战前店屋售价介乎每平方英尺2000至2500令吉，核心区物业溢价更高，较2024年高出约20%。
实例包括漆木街（Bishop Street）一间1800平方英尺的双层单位，售价约300万令吉；而新街一间较大的4000平方英尺三层单位，则可售至800万令吉。
高端方面，乔治市内近潮州菜市场（Chowrasta Market）经精美翻新的商业排屋“皮卡迪利市集”（Piccadilly Bazaar）叫价2000万令吉，而未经修复的小型单位则从118万令吉起跳。
皮卡迪利市集由一家新加坡公司持有，该物业近期荣获马来西亚绘测师协会（PAM）2026年度卓越建筑奖。
关于交易量，林氏表示：“我们估计2025年至少售出150至250间战前物业，总值介于2.5亿至3亿令吉。”
林氏将持续需求归因于供应有限。“战前单位数量有限且只会减少——如同古董。乔治市古迹核心与缓冲区仅有约3853个单位。库存稀缺，加上旅游业增长及基础设施投资，继续支撑价格上扬。”
█中国游客热潮
精品住宿运营商Aayu Homes董事Andy Ooi表示，核心区战前房屋月租金介于4000至6000令吉，入住率达60%至80%。
“来自中国的直飞航班大幅增加，显着带动游客到访人数。Aayu Homes目前在核心及缓冲区经营超过20间翻新战前精品民宿，每晚房价介于200至700令吉。”
市场租赁案例展现多样性。核心区汕头街（Kimberley Street）一间1200平方英尺的双层商用店屋月租8000令吉（约每平方英尺6.66令吉），受益于高人流量。核心区新街较大的晚期海峡折衷风格建筑，底层面积更大，6000平方英尺月租可达2.5万至3万令吉（折合每平方英尺4至5令吉）。古迹区内月租从4500至4万令吉不等，视大小丶地点及状况而定，常见范围在4500至9500令吉之间。
尽管装修成本仍是投资者重要考量，但他指出，精品民宿模式“已证明可持续”，入住率稳定且房价具竞争力，为修复投资提供可行回报。每间战前房屋翻新费用依状况丶范围及古迹合规要求，介于20万至50万令吉。
2018年时，古迹市场与今截然不同。据The Edge数据，当时租金回报率仅2.5%至3.8%，即便是黄金地段月租也罕有超过8000令吉。高要价丶低回报及海外买家兴趣有限为当时特征。修复及用途转换成本（住改商每平方米100令吉，每车位缴付2.5万令吉）进一步抑制投资者兴趣。交易量集中在每平方英尺1000至1800令吉，偶有超过2000令吉的例外。
如今格局已变。当前租金热潮丶规划审批放宽及游客增加重新激发兴趣。4%至5%的回报率现已可达，使古迹物业更具投资吸引力。
█政策利好
一项重大政策调整自2026年5月1日起生效——槟岛市政厅（MBPP）批准新指引，免除古迹区内部分用途转换的规划许可要求。
MBPP市长拉詹德兰·安东尼表示，修订旨在便利业主，同时减少程序延误与合规成本。新规下，排屋可改为店屋，商用仅限于底层，上层保留住宅用途。业主现只需提交建筑图则，审批时间可缩短六至九个月。
停车要求依然保留，但发展商可选择缴款替代，每汽车位2.5万令吉，每摩托车位2500令吉。住改商另需缴付每平方米100令吉的转换费。
州政府亦在改善古迹区周边基础设施，如将海滨街（Beach Street）改为单向车道，以增加绿化及营造更环保的城市生态。未来项目包括槟城轻快铁站及槟城港国际邮轮设施，将进一步增强连通性与旅游前景。
据亚洲一地产林氏表示，与新加坡古迹店屋市场相比，槟城仍相当实惠——价格约便宜10至15倍。
槟城一间2000平方英尺双层店屋约值300万令吉，而新加坡环道（Circular Road）类似物业（2800平方英尺，三层以上）可高达5000万令吉。
新加坡南桥路（South Bridge Road）3300平方英尺物业更曾超过6500万令吉；此价格差距持续吸引区域投资者，尤其是来自新加坡与香港的兴趣。
发展商蜂涌抢买乔治市黄金地 槟赛马公会26亿令吉地段花落谁家？
