11月25日登陸馬股主板 IPO集資約21億令吉 2027年預測派息收益率6.6%
IOI置業集團（IOIPG）旗下的IOIPG馬來西亞房地產投資信託（IOIPG REIT）今日正式推介首次公開募股（IPO）招股書，預定於11月25日在馬來西亞交易所主板上市，成為馬來西亞歷來規模最大的房地產投資信託（REIT）首次公開募股計劃。
IOIPG REIT上市後，將持有總估值高達76億6000萬令吉的9項優質永久地契房地產資產，包括馬來西亞最大的購物中心IOI City Mall、6家國際品牌酒店，以及兩項大型辦公樓產業。
根據每單位96仙的零售發售價計算，IOIPG REIT上市後的預計市值約為53億令吉，而作為發起人的IOI置業集團，預計可透過此次IPO籌集約21億令吉資金。
█公開發售22億單位 IOIPG股東享優先認購權
根據招股書，此次IPO涉及由IOI置業集團獻售最多22億個REIT單位，相等於上市後總發行基金規模55億單位的40%。
其中，零售發售部分涉及7億1561萬4537個單位，佔總發行基金規模約13%；機構投資者發售部分則涉及最多14億8438萬5463個單位，佔約27%。
零售發售部分進一步分為三個類別：
1. IOI置業集團股東優先認購： 共5億5061萬4537個單位，供截至2026年10月30日下午5時名列股東名冊的合資格股東認購。
分配比例為每持有10股IOI置業集團普通股，可認購1個IOIPG REIT單位。
2. 合資格董事、員工及商業夥伴： 預留5500萬個單位，供管理公司及IOI置業集團的合資格董事、員工與商業夥伴認購
3. 馬來西亞公眾： 公開發售1億1000萬個單位，其中5500萬個單位保留予土著公眾投資者。
機構投資者發售部分則包括6億8750萬個單位，供獲投資、貿易及工業部批准的土著投資者認購；另外最多7億9688萬5463個單位，將配售予本地及海外機構投資者，以及特定投資者。
機構發售須視回撥及重新分配安排而定，並設有超額配售選擇權。
█九大優質產業 IOI City Mall成核心資產
IOIPG REIT初始資產組合涵蓋雪蘭莪、吉隆坡市中心及檳城等策略性地點，全部為永久地契產業。
截至2026年5月31日，9項資產的總估值約76億6000萬令吉。
其中，最具代表性的核心資產是位於布城的IOI City Mall。
這座馬來西亞最大的購物中心，淨可出租面積超過250萬平方呎，截至2026年5月31日的承諾出租率高達97.9%。
除了購物中心，IOIPG REIT亦持有6家由萬豪國際集團旗下品牌營運的酒店，包括：
Putrajaya Marriott Hotel（布城萬豪酒店）
Le Méridien Putrajaya（布城艾美酒店）
Moxy Putrajaya（布城Moxy酒店）
Four Points by Sheraton Puchong（蒲種福朋喜來登酒店）
W Kuala Lumpur（吉隆坡W酒店）
Courtyard by Marriott Penang（檳城萬怡酒店）
截至2026年9月22日，這6家酒店合計擁有1920間客房。
辦公樓資產方面，IOIPG REIT持有IOI City Towers 1及2，以及PFCC Towers 1、2、4及5。
其中，IOI City Towers的總淨可出租面積約98萬3000平方呎，PFCC辦公樓則約85萬平方呎。
截至2026年5月31日，兩項辦公樓產業的合計淨可出租面積約183萬平方呎。
這意味著IOIPG REIT將形成涵蓋零售、酒店及辦公樓三大領域的多元化收益型房地產投資組合。
2027年預測派息收益率6.6%
根據招股書，IOIPG REIT上市後的總負債預計約26億5000萬令吉，相等於其約77億9000萬令吉總資產價值的34.1%。
在收益分配方面，IOIPG REIT預計截至2027年12月31日財政年度的分派收益率為6.60%。
管理公司計劃將100%的可分派收入派發予單位持有人。
不過，上述6.60%屬於預測分派收益率，並非保證回報，實際分派仍取決於產業營運表現及可分派收入。
█IOI置業擬保留60%股權 未來可注入更多產業
IOI置業集團計劃在IOIPG REIT上市後，保留最多60%的基金單位，顯示集團將繼續作為主要發起人，支持REIT長期發展。
此外，IOI置業集團亦向IOIPG REIT授予優先購買權（Right of First Refusal，ROFR）。
這項安排讓IOIPG REIT有機會優先考慮收購IOI置業集團未來計劃出售的相關產業，以及集團願意考慮第三方收購建議的資產。
除了此次注入的9項產業，IOI置業集團仍持有多項成熟商業資產，包括：
IOI Mall Puchong（蒲種IOI購物中心）
IOI Mall Damansara（白沙羅IOI購物中心）
IOI Mall Kulai（古來IOI購物中心）
Palm Garden Hotel Putrajaya（布城棕櫚花園酒店）
這些產業未來可能成為IOIPG REIT擴大資產組合的潛在收購目標，但任何交易仍須符合相關條件及財務考量。
CEO：釋放成熟資產價值 建立長期穩定收入
IOIPG REIT管理公司首席執行員Chris Chong表示，招股書推介標誌著IOI置業集團發展歷程中的重要里程碑。
他指出，成立IOIPG REIT旨在為更廣泛的利益相關者，以及風險承受能力較低的投資者提供另一項投資選擇。
「IOIPG REIT讓集團得以釋放成熟、優質及經過市場驗證的房地產資產價值，同時讓尋求長期增長的投資者，有機會參與一家擁有穩健營運紀錄的本土房地產集團。」
他表示，馬來西亞經濟基本面穩健，將為REIT旗下產業提供有利的營運環境。
馬來西亞經濟於2026年第二季按年增長6.0%，帶動上半年經濟增長達5.7%。
與此同時，2026年6月零售貿易銷售額約720億令吉，按年增長6.6%。
旅遊業同樣是重要增長動力，2025年旅遊業創造約3230億令吉的增加值，相等於國內生產總值的15.9%。
Chris Chong指出，隨著消費者偏好改變、國內外旅遊活動增長，以及市場對優質商業空間的需求增加，旗下購物中心、酒店及辦公樓資產有望受惠。
不過，他強調，單靠良好的經濟環境並不足夠，管理公司必須積極管理資產，因應市場變化作出調整，並與營運夥伴緊密合作，維持產業競爭力。
談及未來發展，他表示，IOI置業集團授予的優先購買權，將為REIT提供潛在的資產擴張機會。
「我們將以嚴謹態度評估每一項收購，重點考慮資產素質、財務紀律，以及能否為單位持有人創造長期價值。」
他強調，管理公司的目標是建立一個管理負責任、收入可持續，以及具備長期增長能力的房地產投資信託。
█投行：馬來西亞歷來最大REIT IPO
馬銀行投資銀行首席執行員Michael Oh-Lau表示，該行很榮幸擔任IOIPG REIT IPO的主要管理機構。
他指出，此次上市是馬來西亞歷來規模最大的REIT IPO，同時也是2026年馬來西亞規模最大的IPO之一。
他認為，IOIPG REIT擁有成熟的零售、酒店及辦公樓資產，加上IOI置業集團長期累積的產業管理經驗，將為投資者提供參與多元化收益型房地產資產的機會。
大馬投資銀行（AmInvestment Bank）首席執行員Christopher Ng則表示，IOIPG REIT的上市是一項重要里程碑。
他指出，憑藉馬來西亞最大購物中心等成熟產業，以及IOI置業集團的支持，IOIPG REIT有望在國內房地產投資信託市場建立穩固地位，並為單位持有人創造可持續的長期價值。
█11月10日截止認購 25日上市
此次IPO由馬銀行投資銀行及大馬投資銀行共同擔任主要顧問、全球協調人、簿記管理人、主要包銷商及包銷商。
聯昌投資銀行、豐隆投資銀行、興業投資銀行及大華繼顯（馬來西亞）則擔任聯合簿記管理人及包銷商。
星展銀行擔任聯合全球協調人及聯合簿記管理人，華僑銀行則擔任聯合簿記管理人。
IOIPG REIT的零售及機構發售於今日（11月3日）正式開放申請，並將於11月10日下午5時截止。
REIT預定於2026年11月25日正式在馬來西亞交易所主板掛牌上市。
此次上市不僅為IOI置業集團提供釋放成熟房地產資產價值的渠道，也為馬來西亞REIT市場帶來一個以大型購物中心為核心，結合酒店及辦公樓資產的新投資選擇。
隨著IOIPG REIT正式登場，市場未來將關注其租金收入、酒店營運表現、融資成本，以及後續資產收購計劃，能否支持長期穩定的收入分派。
